02 xác minh nhà đất chính chủ khi nhận sang nhượng Nhà đất Sổ Hồng

Việc xác minh chính chủ nhà/đất thực sự trên Sổ hồng/Sổ đỏ là việc làm rất cần thiết và quan trọng. Với vai trò là Người Mua đang rất cần muốn mua nhà, muốn thủ tục sang nhượng chặt chẽ và an toàn, tránh được các rủi ro về vấn nạn lừa đảo, giả mạo giấy tờ …

 

***

Các thủ đoạn, hành vi lừa đảo đã từng xảy ra :

1. Giả vờ là chủ nhà, nhờ người “đóng thế” vợ hoặc chồng ký các giấy tờ công chứng khi thực hiện việc mua bán : Theo kinh nghiệm của công chứng viên Nguyễn Văn Thắng, người mua nhà nên đến tận nơi để vừa thấy tận mắt tài sản, vừa xác minh được người giao dịch với mình có phải là chủ thật sự hay không.  Người mua có thể thăm dò thái độ, hỏi lại họ có muốn bán nhà không… bởi đã có trường hợp chồng lấy giấy chứng nhận rồi giấu vợ đem bán và để qua mặt công chứng viên thì thuê người đóng giả làm “vợ” để ký và làm các thủ tục có liên quan. 

2. Hợp đồng Ủy Quyền có thể bị làm giả : Theo một số văn phòng công chứng, ngay cả hợp đồng ủy quyền cũng có thể bị làm giả. Không ít trường hợp người cho vay tiền đang giữ bản chính giấy chủ quyền nhà, đất của người vay nên họ đã làm giả hợp đồng ủy quyền để bán nhà, đất của người vay. Có trường hợp người này chỉ ủy quyền cho người kia được thế chấp nhà nhưng người được ủy quyền tự chỉnh sửa, thêm thắt vào hợp đồng nội dung “được quyền bán nhà” hòng chiếm đoạt số tiền bán nhà...Với những trường hợp mua nhà, đất bằng các hợp đồng ủy quyền, người mua có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không rồi mới giao dịch. Khi giao dịch mua bán nhà đất, chủ nhà nên hạn chế cho người khác tiếp xúc với bản chính giấy tờ nhà, đất để tránh bị đánh tráo.

3. Chủ quyền thật, chủ nhà giả : có trường hợp Chủ nhà đánh rơi hoặc để quên Sổ hồng/Sổ đỏ tại địa điểm nào đó và đối tượng xấu vô tình nhặt được sau đó biến thành phương tiện cho mình lừa đảo thông qua việc mua bán, vay mượn, thế chấp...Hoặc đối tượng chủ động tiếp cận Chủ nhà xin photocopy Giấy Chủ quyền nhà, CMND, hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn...sau đó tìm cách đánh tráo Chủ quyền thật ...rồi công chứng bán cho Người khác.

• Tháng 7.2016, ông Nguyễn Quốc Vượng (ngụ Q.Bình Thạnh) đến Văn phòng đăng ký đất đai Q.Gò Vấp đăng ký biến động về một thửa đất ở P.12 do ông mua của ông Nguyễn Lộc Mẫn, bà Nguyễn Thị Bích Thủy. Qua đối chiếu hồ sơ lưu trữ, Văn phòng đăng ký đất đai Q.Gò Vấp phát hiện chủ thửa đất là ông Mẫn, bà Thủy đã bán lô đất này cho bà Bùi Thị Hoàng Oanh theo hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công chứng số 5 (Q.Gò Vấp), đăng ký thay đổi chủ sở hữu ngày 16.5.2016. Phòng Kỹ thuật hình sự - Công an TP.HCM giám định kết luận sổ hồng ông Vượng cung cấp là sổ thật nhưng ông Vượng bị 2 đối tượng chưa rõ nhân thân giả mạo ông Mẫn, bà Thủy lừa bán thửa đất trên cho ông; còn sổ hồng ông Mẫn, bà Thủy (chủ đất) sang nhượng cho bà Oanh là sổ giả. Nhưng làm thế nào tráo đổi được sổ thật và qua mặt được phòng công chứng hiện đang được cơ quan điều tra làm rõ

• Trước đó, tháng 8.2015, vợ chồng ông Nguyễn Thế Anh (ngụ P.14, Q.11, TP.HCM) ra phòng công chứng ký hợp đồng bán căn nhà số 341/M6 Lạc Long Quân, P.5, Q.11 cho một người khác thì tá hỏa vì căn nhà đã được bán, cập nhật sang tên cho một người tên V.Q.H vào tháng 5.2015. Ông Anh gửi đơn tố cáo lên cơ quan chức năng và Công an TP.HCM xác định giấy chủ quyền ông Anh đang giữ là bản photocopy màu, sổ hồng ông H. đang cầm là sổ thật. 

         Theo đơn gửi Công an TP.HCM, ông Anh trình bày: Tháng 3.2015, có một phụ nữ đến thuê nhà của ông nhưng tìm mọi cách trì hoãn không ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Sau đó lại có một phụ nữ khác đến hỏi mua nhà, thỏa thuận giá cả và xin bản photocopy toàn bộ hồ sơ gồm giấy chủ quyền nhà, hộ khẩu, CMND và giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng ông; đến ngày 21.4.2015, người phụ nữ này cùng một số người quay lại và yêu cầu ông Anh đưa bản chính giấy chủ quyền nhà ra để xem lại. Sau một lúc xem sổ rồi xem nhà, nhóm người này trả lại sổ cho ông bà và thoái thác không mua căn nhà nữa.

         Là người mua nhà từ chủ sở hữu giả, ông H. cho biết vì thấy giá rẻ nên mua nhanh, gọn, khi đến nhận nhà thì thấy ông bà Anh không phải là người đã ký hợp đồng với mình. Hiện, căn nhà vợ chồng ông Anh vẫn đang quản lý, nhưng không thể cho thuê, mua bán gì được, vì đang chờ cơ quan chức năng làm rõ.

Ngày 10/9 vừa qua, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao TP HCM tuyên phạt Dương Ngọc Phượng, ở Bình Dương 18 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo bản án, từ tháng 10/2007 đến tháng 9/2009, Phượng cho một số cá nhân vay tiền hoặc nhận làm dịch vụ giấy tờ nhà đất để giữ giấy tờ nhà. Sau đó, Phượng lừa người vay tiền ký tên, lăn tay vào giấy vay nợ nhưng thật ra là hợp đồng mua bán nhà. Tiếp đó, Phượng nhờ người đóng giả chủ nhà đến Phòng công chứng ký hợp đồng bán nhà. Tổng cộng Phượng đã làm giả trót lọt 6 bộ hồ sơ bán nhà của những người vay tiền rồi dùng giấy tờ của những căn nhà trên thế chấp vay tiền ngân hàng, chiếm đoạt hơn 4 tỷ đồng.

***

Cách xác minh nhà đất chính chủ thực sự trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và QSH Nhà ( Sổ hồng/sổ đỏ) :

1. Trước khi đặt cọc hoặc công chứng mua bán chính thức tại Phòng Công Chứng, Người mua nhà/đất nên liên hệ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Quận/Huyện nơi có BĐS yêu cầu cung cấp thông tin : “Tên chủ sở hữu nhà, đất địa chỉ ………” và sẽ được trả lời bằng văn bản sau 01 ngày làm việc (như trên).
2. Yêu cầu công chứng viên thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ cần thiết đảm bảo rằng Các giấy tờ như Sổ Hồng, CMND, Giấy kết hôn, Hộ khẩu... không bị làm giả
   

Khuyến cáo : Nhà cửa mua để ở được xem như tài sản lớn đối với nhiều người, cả đời mới tích lũy đủ. Nên Người Mua Nhà nên thực hiện cả 2 Bước trên để sàn lọc những rủi ro cần thiết.

Cách xác mình nhà đất chính chủ trong trường hợp hình thành trong tương lai :

• Người mua nhà/đất nên liên hệ Chủ đầu tư đang ký hợp đồng trực tiếp với Người Bán, yêu cầu cung cấp thông tin : “Tên chủ sở hữu nhà, đất ký hiệu….., thuộc dự án……” hoặc quy trình chuyển nhượng cho Người Mua Mới ...!

  Ban biên tập Pháp Chế Land24H